消費税増税後で変わる?住宅ローン減税から考える不動産購入

2019年10月から消費税10%への増税が予定されています。消費税増税にあたって住宅ローン減税制度の適用期間が延長されますが、不動産の購入にも影響するのでしょうか。

課税される取引とは

すべての不動産取引が課税されるわけではありません。一般的に、不動産を購入する際に契約の対象となるのは土地・建物ですが、土地は非課税となっています。基本的に、消費税が発生されるのは建物のみです。また、個人間取引であれば建物でも不課税取引となります。したがって、消費税増税によって影響が出るのは「個人間取引ではない建物」ということになります。

消費税増税のタイミング

不動産の購入において、消費税が増税となるタイミングは原則「引渡し日」です。そのため、新築建売住宅や中古住宅などの購入においては2019年10月1日以降の引渡しであれば消費税10%として課税される計算となります。ただし、注文住宅の場合は例外があります。注文住宅の場合、増税6ヶ月前までに請負契約を締結した場合は、引渡し日に限らず請負契約時の消費税率が適用されます。2019年3月31日までに請負契約を締結していれば、建物の引渡しが2019年10月1日以降になったとしても消費税率8%(平成25年9月末までの請負契約締結であれば5%)となるのです。

増税後の住宅ローン減税制度

<表グラフを追加>

上記は国土交通省のWebサイトで公表されている住宅ローン減税制度の概要です。消費税10%が適用される住宅であれば、2019年10月~2020年12月に居住開始すると住宅ローン控除の適用期間が3年延長されます。消費税額の違いと住宅ローン減税の関係を下の表にまとめました。

建物・借入金額(個人間取引ではない建物をフルローン金利0.625%、期間35年で借りると仮定する)

  H25年9月末までに請負契約
(消費税5%)
H25年10月~H31年3月末までに請負契約
orH31年9月末までに引渡し(消費税8%)
H31年10月1日以降に引渡し
(消費税10%)
3,000万円 消費税額 150万円 240万円 300万円
  住宅ローン減税最大金額 200万円 約256万円 約316万円
5,000万円 消費税額 200万円 約394万円 約494万円
  住宅ローン減税最大金額 400万円 640万円 800万円
8,000万円 消費税額 400万円 640万円 800万円
  住宅ローン減税最大金額 200万円 400万円 520万円

※長期優良住宅・低炭素住宅ではない一般住宅を想定しています
※住宅ローン減税の最大金額は1万円未満切り捨て

この表では、建物価格を全額フルローン(金利0.625%、期間35年)で購入したと仮定しています。3,000万円・5,000万円の項目を見ると、消費税5%適用時では消費税額と住宅ローン減税の最大金額との差は50万円ですが、消費税8%と消費税10%では約16万円と大きな変化はありません。8,000万円になると、消費税額5%で200万円、8%で240万円、10%では320万円の差が出ます。

ただし、住宅ローン減税は所得税を控除するものですから、実際には所得税額が住宅ローン減税の最大金額となります。したがって、人によって控除される最大金額は変動します。

実際に不動産を購入するときには、住宅ローン減税以外にも、消費税増税による仲介手数料などの費用の変動や、次世代住宅ポイント、すまい給付金といった制度による影響も考えられます。したがって住宅ローン減税という視点のみで考えれば、最大控除額を超えない借入金額の範囲内では消費税8%から10%への影響は少ないといえます。

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